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襄陽市住房發展規劃(2018-2023年)

2019-06-15   責任編輯:向成
 
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襄陽市住房發展規劃

2018-2023 年

鄂永房[2019](咨)字第 WH0050 號





襄陽市住房和城鄉建設局

編制單位:永業行(湖北)土地房地產評估咨詢有限公司

二〇一九年五月 




第一章 總則

第一條 指導思想


深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神,堅持“四個全面”戰略布局,踐行創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以實現全體人民住有所居為主要出發點,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,建立住房平穩健康發展長效機制。根據國家、省的有關工作部署要求,結合襄陽市社會經濟發展和住房建設情況,制定本規劃。 


第二條 規劃目的


為全面落實黨的十九大關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的戰略部署,認真落實穩房價、控租金,降杠桿、防風險、調結構、穩預期的目標任務,努力滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房,規范市場秩序,加強對住房建設的統籌與指導,合理安排住房供應規模、時序與布局,做好襄陽市住房保障工作,引導和促進房地產業持續、穩定、健康發展,努力實現全體人民住有所居,提高居民的居住水平,增強廣大市民的獲得感、幸福感、歸屬感,為襄陽市全力打造漢江生態經濟帶中心城市、加快建設全國性綜合交通樞紐提供強力支撐。


第三條 規劃原則


(一)落實政策,銜接規劃

在全面貫徹落實國家、省有關的工作部署與政策要求的基礎上,襄陽市 2018-2023 年度住房發展規劃以襄陽市國民經濟與社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等為依據,與城市近期建設規劃、住宅用地供應中期規劃等相關專項規劃相銜接。


(二)摸清家底,明晰目標

系統摸清襄陽市商品住房市場發展情況、住房保障開展情況、住房租賃市場發展情況等基本情況,結合襄陽市經濟社會發展現狀與趨勢、人口變化情況、商品住房市場現狀、商品住房庫存情況、棚戶區改造計劃等,合理預測各類住房需求規模,科學分析各類住房供給能力,設定住房發展總體目標及任務。 


(三)因城施策,完善機制

結合襄陽市各區經濟和住房發展的實際情況,提出各區住房發展布局。明確住房發展的政策保障措施和規劃實施機制,指導各項工作穩步有序開展。(四)以人為本,提升質量堅持以民生為根本,強調住房居住功能,滿足居民合理住房需求,順應居民對美好生活的追求,有效引導住房建設和消費模式轉型,提高居民居住質量,打造人才向往、市民熱愛的幸福城。


(五)加強監管,提高保障

建立健全襄陽市房地產業發展的長效機制,充分尊重市場運行規律,完善房地產市場監管,確保房地產業平穩健康有序發展。提升住房保障水平,夯實政府主體責任,加強和優化租賃類住房(含公共租賃住房)供應。


第四條 規劃依據

《中華人民共和國城市房地產管理法》

《城市住房發展規劃編制導則》

《中華人民共和國土地管理法》

《中華人民共和國城鄉規劃法》

《城市規劃編制辦法》

《住房城鄉建設“十三五”規劃綱要》

《公共租賃住房管理辦法》

《國有土地上房屋征收與補償條例》

《中華人民共和國物業管理條例》

《湖北省城鄉規劃條例》

《湖北省保障性住房管理辦法》

《湖北省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》

《湖北省住房和城鄉建設事業“十三五”規劃綱要》

《襄陽市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》

《襄陽市城市總體規劃(2011—2020)》

《襄陽夢——四個襄陽發展戰略規劃》

《襄陽市市區公共租賃住房管理辦法》

《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發[2016]39 號)

《國務院辦公廳關于大力發展裝配式建筑的指導意見》(國辦[2016]71 號)《住房城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(建房[2018]49 號)

《省人民政府辦公廳關于大力發展裝配式建筑的實施意見》(鄂政辦發[2016]17 號)

《省人民政府關于加快推進建筑產業現代化發展的意見》(鄂政發[2017]7 號)

《省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(鄂政辦發[2017]18 號)

《關于加強市區商品住房交易管理的通知》(襄政辦發[2017]60 號)

《關于轉發<住房城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知>的通知》(鄂建辦[2018]194 號)


第五條 規劃范圍


本規劃編制空間范圍為襄陽城區,包括襄城區、樊城區、高新區、東津新區和襄州區。 


第六條 規劃期限


規劃期限為 2018 年至 2023 年。 


第七條 概念釋義


新建商品住房,是指房地產開發企業在依法取得國有土地使用權的住宅用地上建設的、僅供居住使用的、已取得預售許可證、可正式進入市場的住房。

棚改安置房,是指政府投資建設或籌集的,專項用于安置棚戶區改造居民的政策類住房。

人才安居住房,是指政府投資建設或籌集的,面向符合規定條件人才配租配售的政策類住房。

租賃類住房,是指用于租賃的住房,包括公共租賃住房和市場租賃住房。

公共租賃住房是指由政府投資建設或籌集的,限定建設標準和租金水平,面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和城鎮穩定就業的外來務工人員出租的租賃住房。

市場租賃住房,是指企業主體建設(含央企國企)、籌集的或由業主個人用自有住房提供的,符合安全、質量、消防等條件的穩定用于出租的住房。


第二章 住房發展形勢、問題與需求


第八條 住房發展形勢


(一)可宜居的住房體系初步建立

一是以滿足居民美好生活需求為出發點,把棚戶區改造、老舊小區改造工作與深入開展創文工作緊密結合,努力補齊基礎設施配套工程建設短板,著力解決棚戶區、老舊小區建設標準不高、設施設備陳舊、功能配套不全等突出問題,不斷優化城市人居環境,提高居民居住品質。截止 2018 年底,城市棚戶區改造累計開工 163236 套,7 個老舊小區試點改造工作全部啟動。


二是以推進宜居城市建設為抓手,職能部門多措并舉,逐步探索建立房地產與物業信用體系,進一步完善物業服務行業配套政策法規,加強物業管理培訓,提升物業管理和服務水平,為“安居”向“宜居”邁進助力。


三是住房建設品質不斷提升。“十三五”以來,全市進一步規范綠色建筑項目相關標準規范和監督管理機制,大力發展節能綠色住宅,有效轉變住房建造模式,住房建設水平提高。 


(二)商品住房市場調控工作卓有成效。

總體較為平穩2016 年以來襄陽市先后出臺了一系列房地產調控政策,對促進房地產市場平穩健康發展起到了積極作用。2018 年襄陽市區商品住房成交面積 292.81 萬平方米,成交均價 6728.22 元/平方米,價格增速較上年回落 6.66 個百分比,房價上漲勢頭得到有效控制。截至 2018 年 12 月底,襄陽市區已批準預售尚未售出的商品住房 219.11 萬平方米,商品住房庫存消化周期約 8.9 個月,庫存繼續保持在合理范圍內。 


(三)住房保障力度較大,覆蓋面較廣,保障體制機制

一是住房保障力度進一步加大。公共租賃住房建設規模擴大,截至 2018 年底,襄陽市本級累計籌集公共租賃住房 32840套,284.7 萬平方米。

二是住房保障覆蓋面進一步擴大。低收入(含低保)家庭、中等偏下收入和外來務工人員家庭以及新就業無房職工、城鎮穩定就業異地務工人員被納入公共租賃住房保障覆蓋范圍,住房保障更為科學、更為精準、惠及面更廣。


三是因地制宜推進公共租賃住房建設,探索建立多主體供給、多渠道保障的住房供應體系。“十三五”以來,襄陽市進一步深化住房制度改革,建立多主體的供應體制,確定了政府通過集中新建為主、購買商品住房以及在普通商品住房小區配建公共租賃住房為輔的多渠道供應模式,多方力量籌集房源,提高公共租賃住房房源供給量。


四是住房保障實施措施進一步優化。一方面及時制定住房保障計劃,狠抓落實;另一方面及時完善住房保障政策,加強政策指導。


(四)住房租賃市場處于起步階段

襄陽市區現有 689.89 萬平方米住房(含公共租賃住房)穩定用于租賃,全市企業經營范圍中含“房屋租賃”的有 329 家,目前有 9 家房產中介企業的 20 多家門店為租賃當事人提供租賃信息和居間服務,租賃市場初具規模。為進一步規范租賃市場管理,推動住房租賃市場發展,襄陽市正在積極推進住房租賃管理體系建設。 


(五)住房發展處于重大機遇期

國務院批復《漢江生態經濟帶發展規劃》,襄陽打造區域中心城市、建設漢江流域中心城市、省域副中心城市的定位首次在國家層面得到體現和認可,全國性綜合交通樞紐加速形成,為襄陽注入了新的強勁發展動能。新能源汽車、高端裝備制造、新一代信息技術、生物醫藥、新材料等戰略性新興產業突破性發展,襄陽職業教育、醫療、養老公共服務水平進一步提升,多重政策匯聚和多項利好因素疊加,襄陽的城市能級、影響力和輻射帶動力將不斷增強,城市居住吸引力將不斷提升,居住需求也將不斷提升。 


第九條 住房發展存在的主要問題


(一)商品住房調控形勢嚴重,近期市場壓力較大


一是當前商品住房價格水平與居民收入水平不匹配,房價收入比偏高。

二是隨著房地產市場調控內容由普通商品住房擴展至銷售價格偏高的中高端商品住房,低容積率的高檔住宅一定程度上拉高了住宅均價。同時,由于房價調控與地價調控沒有實現有效聯動,地價上升較快,給房地產調控帶來壓力。

三是房地產市場監管信息化水平滯后于房地產市場的發展,數據統計不夠精確;房地產業進入轉型升級發展階段,中小企業分化嚴重,中小企業經營壓力逐漸增大,市場不穩定因素增多,市場監管壓力大。

四是市場近期波動明顯。2018 年,襄陽市區新建商品住房成交 292.81 萬平方米,同比降幅 9.56%,存量房交易 92.44 萬平方米,同比降幅 23.8%,交易面積高位回落。 


(二)公共租賃住房建設壓力大,動態監管難度較大


一是公共租賃住房按期推進壓力大。受金融和市場政策的影響,棚戶區改造和棚改安置房建設推進緩慢。

二是公共租賃住房分配壓力大。部分公共租賃住房項目配套設施建設相對滯后,影響及時入住;產業園區公共租賃住房項目位置相對較遠,存在申請人數少、退出頻繁現象。

三是公共租賃住房管理信息化水平有待提高。目前全市尚未建立住房保障信息聯動平臺,無法實現信息共享和部門聯動,住房保障部門難以對住房保障對象實施動態監管。

(三)租賃住房發展滯后,市場管理體系尚不健全住房租賃市場整體薄弱,房屋租賃備案率低,市場主體參與度不高,租賃住房品質參差不齊,在市場監管、管理制度建設和政策支持方面尚需大力提升。


 第十條 住房需求規模


(一)新建商品住房需求:2018 年,襄陽市區商品住房成交面積292.81 萬平方米,預測 2019-2023 年期間,襄陽市區新增新建商品住房需求 1465 萬平方米、12.4 萬套。 


(二)政策類住房需求:預測 2019-2023 年期間,襄陽市區計劃棚戶區改造 5 萬套,新增棚戶區改造安置房需求 2.5 萬套,人才安居住房需求 0.5 萬套。


(三)租賃類住房需求:預測 2019-2023 年期間,襄陽市新增租賃類住房需求 535 萬平方米、5.14 萬套,包含公共租賃住房需求 1.06 萬套,市場租賃住房需求 4.08 萬套。


第三章 住房發展總體規劃

第十一條 住房發展目標


(一)總體目標


堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,以“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”為發展目標,以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求,建立“可預期、可負擔、可選擇、可宜居、可持續”的住房發展體系,引導居民住房合理消費,確保襄陽市房地產市場平穩健康有序發展。


2019-2023 年,襄陽市區各類住房建設總量約 2270 萬平方米,其中新增新建商品住房約 1465 萬平方米,新增政策類住房約 270 萬平方米,新增租賃類住房約 535 萬平方米,支撐襄陽市加快建設為漢江生態經濟帶中心城市和全國性綜合交通樞紐。規劃期內,對各類住房規模進行合理調控,確保租賃類住房和政策類住房規模占新增住房總量比例在 30%-40%之間,以確保房地產市場平穩健康有序發展。 


(二)政策類住房建設目標


基本實現“住有所居”的住房保障目標,對低收入家庭的住房實現“應保盡保”,確保低收入家庭住房保障覆蓋率 100%。規劃期內計劃完成棚戶區改造 5 萬套,棚戶區改造實物安置 2.5萬套,建設人才安居住房 0.5 萬套。


 (三)租賃類住房建設目標


新增租賃類住房面積約 535 萬平方米、5.14 萬套,其中新增公共租賃住房 1.06 萬套(含商品住房項目配建的 4%),引導 2.5萬套空置存量房源進入住房租賃市場,企業新建、改建、配建市場租賃住房 1.58 萬套。全市基本建立租購并舉的住房制度,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系,基本建成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規體系,努力實現城鎮居民住有所居的目標。 


(四)居住水平目標


2019-2021 年期間,市區完成 666 個老舊小區改造,加強對城市老舊小區的綜合環境整治,重點對消防、管線、路網、環境等問題進行治理,消除居住區安全隱患,完善相關公共服務配套,增加城市綠地面積。完善新建小區配套設施建設,加快高新區和東津新區基礎設施與公共服務配套建設。到 2023 年,襄陽市區新建商品住房專業物業覆蓋率達到 100%,城市化專業化物業管理的房屋達到 70%以上。 


(五)質量與環境目標


不斷優化住房建設規劃方案設計,完善住房質量管理機制,嚴格住房建筑標準化管理,推進住宅產業化,積極推廣綠色建筑和裝配式建筑,到 2023 年,城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%以上,裝配式建筑占新建建筑比重達到 20%以上,其中政府投資新建的公共租賃住房項目、城市更新改造項目等,符合裝配式建造技術條件和要求的,全部采用裝配式建筑。


2019-2023 年襄陽市住房發展目標一覽表


(六)空間布局目標


襄陽市區空間布局總策略是:老城區域,以存量改造更新為主、增量開發建設為輔,引導新增居住需求向新城集聚,減輕老城的居住壓力;新城區域,著力完善基礎設施與公共服務設施,穩步推進住房供應。


襄城區:緊扣襄宜南一體化發展趨勢,加快老城存量更新,整合老城土地資源,進一步提高城市文化品位,改善老城居住環境,建設成以文化、旅游、創意功能為主的中央文化商務區。一是加快推進老城改造,疏解古城人口,改造古城東巷子、管家巷、馮家巷,形成古城改造示范,帶動古城業態變遷。重點推進隆中片區、順安山萬山片區、尹集片區、襄城古城片區、賈洲片區的棚戶區改造工作。二是將龐公片區、城南片區、城西片區作為襄城區新增住房開發建設重點發展的地區。龐公新區開發定位為濱江活力新區,承接中心城區輻射效應,融合山水、人文資源,建設自成一體、各具特色的功能新區;城南片區開發定位為山水韻靈、魅力商區;結合峴山文化廣場的區位優勢,將城西片區開發為商住兩宜的景觀節點。三是開發建設多元的商品住房項目,繼續推進區域內的租賃類住房項目和人才公寓項目建設,培育發展住房租賃市場,穩定市場預期。


樊城區:一是繼續完善已批待建和在建的商品房開發項目。進一步整合老城土地資源,改善老城居住環境,以高端、特色地產項目為龍頭,完成松職路片區、七里橋片區、王寨片區、田山片區、中原路以西片區、施營片區、王伙片區、樊城停車廠及零星地塊棚戶區改造工作。二是按計劃推進老舊小區改造,不斷改善老城居住環境。重點建設濱江片區,積極開發濱江景觀商業資源,打造濱江城市中央活動區,繼續布局諸葛亮廣場商圈、長虹北路商圈,完善人民廣場商業中心,將樊城打造為以生活服務為主、兼具部分生產服務功能的中央商業區,創建為國家級現代商貿物流示范區和區域性現代服務業中心。三是開發建設多元的商品住房項目,培育發展住房租賃市場,穩定市場預期。


高新區:一是加強基礎設施建設,繼續推進“城中村”和棚戶區及危房改造,完成團山片區、米莊片區、劉集片區、08 片區等的棚戶區及危房改造任務。二是開發建設多元的商品住房項目,繼續推進人才公寓項目、租賃類住房項目建設,推進產城融合,穩定市場預期。三是重點完善社區配套服務體系建設,實現社區服務中心面積最低不低于 1000 平方米。


東津新區:一是按照產城融合理念,統籌建設基礎設施,合理布置公共服務設施,推進東津新區國家產城融合示范區建設。二是鼓勵康養產業集聚發展,打造區域醫療衛生和康養中心,優先布局市級公共租賃住房建設項目,推進東津高鐵片區、東津古鎮片區棚戶區改造,提升整體居住水平。三是依托片區南側鹿門山、淳河等生態景觀資源,發展教育科研、文化創意、休閑度假、高端居住等功能。四是開發建設多元的商品住房項目,培育發展租賃市場,推進產城融合,穩定市場預期。


襄州區:一是繼續完善已批待建和在建的商品房開發項目。主要集中在東風大道、航空路、臥龍路、永安南路沿線。進一步整合老城土地資源,改善老城居住環境,完成張灣片區、肖灣片區、鄉鎮片區棚戶區改造工作。二是加快推進老舊小區改造,完善基礎配套設施,不斷改善居民居住環境。三是開發建設多元的商品住房項目,培育發展住房租賃市場,穩定市場預期。



第十二條 年度供應計劃


2018 年,襄陽市新增供應商品住房 244.98 萬平方米,開工建設人才安居住房 42.56 萬平方米(4389 套),新增公共租賃住房 9.8 萬平方米(房地產項目免費配建)。

2019-2023 年供應計劃如下:

2019 年供應新建商品住房約 22000 套(260 萬平方米),政策類住房 5500 套(含棚改安置房 5000 套,人才安居住房 500 套),租賃類住房 10000 套(其中公共租賃住房 2000 套,引導 5000 套空置存量房進入住房租賃市場,新建、改建、配建市場租賃住房3000 套)。

2020 年供應新建商品住房約 23300 套(275 萬平方米),政策類住房 7500 套(含棚改安置房 6000 套,人才安居住房 1500套),租賃類住房 10000 套(其中公共租賃住房 2000 套,引導5000 套空置存量房進入住房租賃市場,新建、改建、配建市場租賃住房 3000 套)。

2021 年供應新建商品住房約 24600 套(290 萬平方米),政策類住房 7000 套(含棚改安置房 5500 套,人才安居住房 1500套),租賃類住房 10200 套(其中公共租賃住房 2200 套,引導5000 套空置存量房進入住房租賃市場,新建、改建、配建市場租賃住房 3000 套)。

2022 年供應新建商品住房約 26300 套(310 萬平方米),政策類住房 6000 套(含棚改安置房 5000 套,人才安居住房 1000套),租賃類住房 10200 套(其中公共租賃住房 2200 套,引導5000 套空置存量房進入住房租賃市場,新建、改建、配建市場租賃住房 3000 套)。

2023 年供應新建商品住房約 28000 套(330 萬平方米),政策類住房 4000 套(含棚改安置房 3500 套,人才安居住房 500 套),租賃類住房 11000 套(其中公共租賃住房 2200 套,引導 5000 套空置存量房進入住房租賃市場,新建、改建、配建市場租賃住房3800 套)。


第四章 住房發展主要任務


第十三條 促進房地產市場平穩健康發展


(一)貫徹落實房地產分類調控政策要求


以“穩定房地產市場”為著力點,以“控制好房價”為重要工作目標,堅持調控政策的連續性穩定性,并逐步將裝修費用納入調控范圍,以防變相漲價,建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。以“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”為基本原則,做好分類調控的政策儲備(包括限售、限購、差別化住房信貸政策及住房交易稅收政策等),提高精準調控的能力和水平,防范市場劇烈波動,保持房地產市場平穩運行。


(二)加強住宅用地供應統籌,確保供需基本平衡


加強土地供應聯動,堅持“嚴控總量、用好增量、盤活存量、提高質量”的供應原則,以實際需求和商品住房庫存消化周期為基礎,合理安排土地供應規模、結構與時序,實現住宅用地供應穩定、均衡;綜合運用多種供地方式,完善招拍掛手段,有效控制地價,穩定市場預期,維持市場的供需平衡;通過盤活閑置土地,加快城市更新改造和棚戶區改造等方式,增加住宅供應渠道,穩定房價預期;引導市場供應多元化產品,滿足不同層次購房需求,持續推進戶籍制度改革,兼顧農業轉移人口購房需求。


(三)加強市場監管,建立可預期的市場監管體系


開展現有住房摸底調查,建立住房普查與空置率統計制度,為未來住房供應提供參考依據。加強商品住房批準預售登記平臺與商品住房交易平臺的互聯互通,實現各樓盤項目庫存數量的實時查詢,提高精準調控的能力。加強房地產市場監管管理,建立全市住房監測信息平臺,及時監控與掌握房地產項目動態,突出做好穩控房價工作。有效控制房價過快上漲,合理把握房價上漲節奏,探索建立房價與地區生產總值、城鎮常住居民人均可支配收入等因素相掛鉤的增長機制,以房價穩定、供需平衡為原則,切實防止房地產市場大起大落。 


(四)規范房地產市場秩序,防范化解市場風險


一是實現各類平臺的平滑對接,加強部門聯動,加強市場檢查和各種開發建設行為、交易行為的監管,嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為。

二是暢通監督渠道,建立健全房地產企業與從業人員違規名錄與公示制度,及時對商品住房可售房源、房地產開發企業資信情況、房地產中介企業資信情況、房地產經紀機構和經紀人員登記備案及信用情況等進行及時公示,建立政府、社會共同參與的失信聯合懲戒機制,強化行業自律,構建誠信市場體系。

三是加強投訴和監管平臺建設,暢通居民投訴反饋渠道,及時對居民投訴的商品住房市場管理情況進行處理,提前防范并及時化解糾紛,切實抓好維穩工作。

四是加強預期管理與輿論引導。加強房地產市場調控等政策解讀和信息公開,及時澄清誤讀,正面引導輿論,穩定市場預期。 


第十四條 深入推進保障安居工程


(一)穩步推進棚戶區改造


對襄陽市區棚戶區進行逐片調查摸底、登記造冊、建立棚戶區改造項目庫。在對棚戶區底數摸清的基礎上,依據襄陽市經濟社會發展水平和政府財力,結合城市規劃、土地利用規劃和公共租賃住房建設計劃,合理確定各類棚戶區改造的目標任務,編制棚戶區改造計劃,按照“成熟一片、改造一片”的原則,制定有效措施,細化責任分工,并建立考核機制,穩步推進棚戶區改造工作,推動棚戶區改造與老城更新相結合,力爭規劃期內基本完成現有城鎮棚戶區改造。 


(二)創建多主體供給多渠道保障的住房體系


建立政府、開發企業、專業租賃平臺、金融機構、社會組織等多主體共同參與的住房供應體系,在強調政府發揮基礎主導作用的同時,充分發揮市場對公共租賃住房供應的補充作用。一方面通過稅收減免、土地價格優惠等政策,鼓勵房地產開發商、企業或專業化住房租賃平臺以自建、配建、改建、租購等方式建設和籌集公共租賃住房房源,另一方面,繼續執行公共租賃住房配建政策,通過招、拍、掛方式取得普通商品住房建設用地的開發建設項目,按項目商品住房建筑總面積(以規劃條件中確定的住宅建筑面積為準)4%的比例無償配建公共租賃住房,向符合住房保障條件的家庭供應。 


(三)逐步擴大住房保障覆蓋面,合理推進住房保障貨幣化


持續深入推進城鎮保障性安居工程,有效保障城鎮中等收入偏下住房困難家庭,確保人均建筑面積 13 平方米以下低收入(含低保)家庭應保盡保。進一步深化將新就業無房職工、在城鎮穩定就業的外來務工人員,以及青年醫生、青年教師等專業技術人員納入住房保障覆蓋范圍,降低申請門檻。合理推進住房保障貨幣化改革,實行實物保障與貨幣補貼并舉,增加住房保障對象的選擇性。


(四)提升公共租賃住房運營水平


完善公共租賃住房基礎設施和公共服務設施配套,加快推進公共租賃住房分配入住工作。加強公共租賃住房的物業管理,并探索采取購買服務方式,將現有政府投資和管理的公共租賃住房交由專業化、社會化的企業運營管理,培育市場承接主體,提高專業水平,建立購買主體、保障對象、以及第三方共同參與的績效評價機制,建立運營管理效果和保障對象滿意度評價為重點的評價指標體系,切實讓保障對象得到更好服務。


(五)加快信息化建設,進一步優化公共租賃住房準入退出機制


積極協調公安、民政、人社、市場監督管理、金融等相關單位,建立住房保障信息聯動平臺,對住房保障對象實現動態監管。全面實現數據動態化管理和實時審核,提高審核效率和準確性,完善信息共享查詢機制,推動住房保障事業的良性發展。

一是完善準入標準動態調整機制。結合襄陽市經濟社會發展水平,根據輪候人群數量、市民收入、居住水平以及住房價格等因素,動態調整公共租賃住房準入標準,科學合理確定保障對象和保障標準。

二是建立健全多部門聯動的收入(財產)和住房情況動態監管機制,嚴格準入、退出管理和租費標準,進一步完善公共租賃住房準入退出機制。加大執法檢查力度,切實防范和嚴肅查處公共租賃住房出租、出借、閑置等違法違規行為,確保各類公共租賃住房規范運營。

三是建立公共租賃住房信用記錄檔案。完善申請人承諾和定期申報制度,對騙購、騙租公共租賃住房申請人,加大懲戒力度。 

(六)穩步開展人才安居工程繼續完善實施新引進人才安居工程

一是向符合條件的高層次人才發放租房補貼或提供租賃型人才住房,幫助新引進人才解決住房問題;

二是探索發展共有產權房,優先面向人才供應,幫助城鎮各類人才實現“住有所居”;

三是鼓勵各區與房地產開發企業合作開展人才安居住房的籌集與供應,提高人才安居住房運營管理水平。 


(七)探索建立公共租賃房入市制度


為加快推進國有資產處置,落實住房惠民政策,在確保雙困戶(同時滿足經濟、住房困難)應保盡保的前提下,探索建立公共租賃住房入市制度和共有產權制度,試行共有產權住房,提高居民的幸福感和歸屬感。


第十五條 探索建立租購并舉的住房制度


(一)培育發展租賃市場多元供應主體


一是充分發揮市場作用,調動企業積極性,鼓勵成立住房租賃的專業經營企業,支持鼓勵房地產開發企業、中介機構和物業服務企業增加住房租賃經營范圍,開展住房租賃業務。鼓勵企業通過自建、回收、回購、代租等方式籌集租賃類住房房源,開展規模化、集約化、專業化住房租賃經營。


二是充分發揮國有企業帶動引領示范作用,積極組建國有住房租賃企業,探索將部分管房事業單位改制成住房租賃企業,利用政府閑置物業、直管公房、老舊小區以及城中村閑置物業等資源籌集租賃房源,開展住房長期租賃業務。


三是支持有條件的居民出租房屋,鼓勵個人依法出租自有住房,引導雙方當事人依法簽訂住房租賃合同,并按照有關規定進行租賃合同登記備案。對住房租賃合同備案,實行免費辦理。支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。


 (二)鼓勵住房租賃消費,保障租購同權


加大租購同權推廣力度,符合條件的承租人可以持住房租賃登記備案證明依法辦理申報居住登記、申領居住證,并享受義務教育、醫療、就業、法律援助等國家規定的基本公共服務和便利,保障租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。 


(三)支持租賃類住房建設

一是引導新建租賃類住房。將新建租賃類住房納入年度發展規劃,合理確定租賃類住房建設規模,并在年度住房建設計劃和土地供應計劃中予以安排。

二是鼓勵盤活存量用于租賃。鼓勵各區盤活轄區存量土地,采取多種方式增加租賃類住房用地有效供應。在符合城市規劃和公共配套要求的前提下,允許將已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規定改建為租賃類住房,允許出租人按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租。

三是合理調整商品房供應結構。鼓勵開發企業結合市場實際,提供個性化商品房,轉變純毛坯房的市場供應方式,適量推出 100 平米以下戶型的普通裝修、簡單裝修房屋供購房人出租和自住使用,滿足中等收入夾心層、新婚家庭、溫飽型家庭住房需求。

四是結合公有房屋解危解困發展住房租賃市場。對于住建部門直管公房、破產改制企業移交的老舊公有租賃房屋,符合相關條件的,納入房屋征收計劃,盡快實施改造,并統籌還建不少于原房屋面積的公共租賃住房,對符合條件的承租人予以安置;對于暫不能納入棚戶區改造的 C 級、D 級危舊公房承租人,符合公共租賃住房安置條件的及時按公共租賃住房政策予以安置。

五是探索利用農村集體建設用地建設租賃類住房。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房,將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租,規范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊小區、“城中村”和廠區租賃類住房微改造,實施專業化運行管理。 


(四)加大住房租賃政策支持力度


    鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,對住房租賃企業提供金融支持。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠支持政策。 


(五)加強住房租賃市場監管,完善租賃制度法規


一是有機統一房屋租賃管理與居住證管理、社會治安綜合治理及房屋安全管理,運用社會治安綜合治理“網格化”管理體系,強化住房租賃人員登記和安全檢查,實現住房租賃監管全覆蓋;加強住房租賃契約管理,落實住房租賃合同備案制度,提高合同備案率,維護租賃雙方的權益,對不按規定辦理備案的租賃當事人及中介機構,依法予以糾正和處罰。

二是加強新出臺的《房屋租賃市場管理辦法》的宣貫,落實部門職責,與公安、市場監督管理等部門及城區政府、居委會等建立協同監管體系,規范市場行為、穩定租賃關系。

三是加強部門協同監管,建立完善住房租賃企業、中介機構和從業人員的信用管理體系。加強住建、市場監督管理、公安等部門的聯合協作,建立信息共享制度,努力實現住房租賃信息平臺與市場監督管理、公安等信息平臺的互通,形成對住房租賃市場協同監管。完善住房租賃企業、中介機構和相關從業人員信用管理制度,引導成立住房租賃行業協會,制定行業自律規范,全面建立市場主體信用記錄,納入信用信息共享平臺,對嚴重失信主體實施聯合懲戒。持續開展住房租賃市場專項檢查,強化租賃類住房的物業管理,對住房租賃企業和中介機構的不規范行為、租房個人不良記錄納入誠信體系管理系統,并予以公示。


第十六條 提升住房建設質量和宜居水平


(一)推進老舊小區綜合整治


推進老舊小區改造,改善居民的居住條件和生活品質,提高群眾獲得感、幸福感、安全感。利用三年時間(2019—2021 年)完成 666 個老舊小區改造。其中 2019 年完成 666 個老舊小區改造項目立項、規劃及施工圖設計、招標等全部前期工作和完成100 個老舊小區改造;2020 年計劃完成 282 個老舊小區改造;2021年計劃完成 284 個老舊小區改造。探索建立老舊小區綜合整治聯席會議制度,負責解決老舊小區綜合整治工作中遇到的重點難點問題,推動項目順利實施。建立政府主導、社會支持、企業介入、業主全程參與的工作機制,因地制宜的項目建設管理機制,以及一次改造、長期保持的管理機制,穩步推進城市老舊住宅區和非成套住房、城中村開展綜合整治。


(二)大力推進宜居社區建設


積極動員和引導企業及個人投資宜居社區建設,多渠道籌集資金,重點推進社區基礎設施及公共服務設施建設。建立宜居社區考核驗收機制,嚴格執行新建居住區配套公共服務設施與規劃地塊主體建設工程同步規劃、同步設計、同步建設,按照規定驗收并交付使用。 


(三)進一步提升物業服務水平


一是進一步完善物業管理聯席會議制度、糾紛調解制度、住宅專項維修制度,大力推進業主委員會組建工作,有序提高業主委員會的覆蓋面。

二是探索開展“菜單式”物業服務管理模式,探索與社區綜合治理相結合的社區物業管理模式,推行社區管理與專業物業公司相結合的方式、社區管理與產權單位自管相結合的方式、社區管理與業主自治相結合的方式。努力完善和規范運作模式,提高物業管理覆蓋范圍。

三是發揮住房專項維修資金作用。支持老舊小區改造,強化維修資金監督管理,引入第三方工程審價制度,加強維修資金使用信息的公開工作,保障業主知情權、監督權,提升監管透明度,提高業主組織的決策效率,發揮維修資金修危修急功能,提高維修資金使用率。

四是加大互聯網基礎建設投資,推進物業管理智能化。

五是持續推進房屋安全鑒定和白蟻防治工作,加強制度建設,實現規范管理,建立和完善行業信息數據庫,完善白蟻防治機制。


(四)穩步提高住房使用效率


利用用水、用電等數據,開展住房空置率調查,系統分析各地區、各類住房的空置情況,以及應對策略。完善空置住房周邊的地區基礎設施與公共服務設施配套,為居住入住提供便利。盤活存量空置住房,積極推進部分存量空置住房轉換為公共租賃住房、人才安居住房或市場租賃住房。 


(五)持續推廣綠色建筑和裝配式建筑


一是進一步推廣發展綠色建筑,對達到高星級標準的綠色建筑予以補貼鼓勵,并逐步將綠色建筑標準由推廣應用轉變為強制實施。

二是積極推廣裝配式混凝土建筑,鼓勵房地產開發企業提高裝配式建筑在商品住房項目中的比例,政府投資新建的公共租賃住房、棚戶區改造安置房項目,符合裝配式建造技術條件和要求的,將全部采用裝配式建筑。到 2023 年,采取裝配式方式建造的新開工住宅應用面積將達到 20%以上。

三是對于采用裝配式建筑技術開發建設的項目,在符合相關政策規定范圍內,予以積極支持。

第五章 住房發展保障措施


第十七條 科學制定年度實施計劃


綜合考慮經濟社會發展、住房市場發展、城鎮保障性安居工程實施情況等因素,合理確定住房供應規模和供應結構,科學制定住房發展年度實施計劃,完善建設運營模式,平衡供求關系,穩定市場預期。商品住房供應計劃依據城市總體規劃和人口規劃以及經濟社會發展、房地產變動趨勢等合理確定,在商品住房供應中適量配建公共租賃住房。保障性住房供應計劃根據我市保障范圍、保障方式調整、保障對象分布等合理確定。人才安居住房供應計劃根據我市人才引進情況、人才區域分布、人才住房需求等合理確定。棚戶區改造安置住房按照城市有機更新要求、重大項目建設計劃、城市區域布局等合理確定。 


第十八條 促進規劃間有效銜接


建立本規劃與土地利用總體規劃、近期建設規劃、城市更新專項規劃等包含土地、住房、人居內容規劃的溝通機制,加強信息及時交互,強化規劃聯動性。同時,進一步加強與近期建設年度實施計劃的編制銜接工作,強化土地安排、空間布局、住房建設等指標的及時落實與同步調整。


第十九條 加強部門間互動協作


市住建部門負責統籌管理市級住房工作,包括統一住房政策,優化工作流程,出臺政策規范統一規劃,負責市區住房保障資格認定、補貼發放、房源租售、后期管理等具體實施工作。加強住建、自然資源和規劃、稅務、財政、地方金融管理、銀行、發改、供水、電力、燃氣等部門的工作銜接,建立房價地價金融聯動機制,以“互聯網+”建設為抓手,實施統一政策、統籌規劃、屬地管理的工作機制,加強信息化建設工作,逐步實現業務數據互聯互通,優化住房工作機制和住房工作流程,堅持住房信息全公開,建立動態調控和管理機制,促進行業健康有序發展。 


第二十條 加大財稅與金融支持


財政部門應加大財政資金投入力度,并形成穩定的財政支持長效機制。加大對保障性安居工程等方面的財政資金投入,形成穩定的財政支持機制。加大對老舊小區改造及長效管理的資金支持,確保各項工作平穩有序開展。稅務部門應深化落實住房相關稅收政策。落實保障性住房稅收優惠和差別化的住房稅收政策,支持合理的自住需求,抑制投資投機性需求。落實好各項稅收政策,支持和促進住房租賃市場與居住類物業服務行業的健康發展。金融部門應完善保障性住房的金融支持。金融部門應完善保障性住房的金融支持。積極引導保險資金、社保基金、企業年金和其他資金參與保障性住房建設與運營。探索 PPP 模式在保障性住房項目中的運用,研究房地產信托投資基金以股權方式參與保障性住房項目。加大對共有產權保障性住房的金融支持力度,加強住房金融管理,提高住房金融服務水平,發揮金融對居民合理自住購房支持作用。完善房地產金融宏觀審慎管理,加強商品住房交易資金來源監管。根據市場變化,適時調整住房金融相關政策,完善差別化住房信貸政策,嚴格限制信貸流向投資投機性購房,促進本市房地產市場平穩健康發展。加大對住房租賃企業的金融支持。鼓勵銀行業金融機構優化信貸結構,加大對住房租賃企業信貸支持力度,同時積極開展產品創新為住房租賃企業提供融資支持。 


第二十一條 落實住宅用地供應計劃


自然資源和規劃部門應健全住房用地供應機制。加強統籌引導,進一步優化住房用地供應結構。科學編制年度住房用地供應計劃,實現商品住房用地供應穩中有升,保障性住房用地確保供應,租賃住房用地大幅增加。完善住房配套市政基礎設施和公共服務設施用地配置,提升城市品質和活力,形成宜居宜業的居住環境。結合城市總體規劃空間體系,差別化引導城市住房的有效供給。中心城區合理確定新增住房開發規模與開發強度,提升中心城周邊地區的公共配套服務和交通支撐體系水平。進一步促進人口向新城轉移和集聚,加強住房布局與公共交通、就業崗位、公共設施等在空間上的整合。積極引導新區住房建設時序,推進重點新區住房建設。結合城市更新,盤活存量土地資源,提高土地利用效率。


促進產城融合發展。建立與區域人口規模、人口結構、產業分布相匹配的住房供應體系。針對產業集中區域,重點增加居住及生活服務功能,提供人才安居住房等多樣化住宅產品,打造不同類型、功能復合的新型產業社區,大幅提高重點發展區域租賃住房的供應比例。針對大型居住社區,著重在周邊增加產業用地和就業崗位,完善公共服務、環境品質,加強大型居住社區和城鎮融合發展。在中心城及周邊區域、新城和新市鎮生活區內適度保留符合產業導向、經濟效益好、環境影響小的工業地塊,結合工業轉型升級和城市更新,形成量多面廣、規模較小的嵌入式創新空間,打造宜居宜業社區。 


第二十二條 建立健全推進機制,加強規劃實施監督明確部門職責分工


各相關部門要根據職責分工,按照規劃目標和任務,研究制定規劃實施的配套細則或操作方法。全面落實工作責任。按照“頂層設計、精準施策”的原則,市住建部門負責統籌本市住房發展的制度設計,明確各相關部門職責分工和任務要求,建立多部門聯合的工作體制,組織協調各項政策措施的落實推進,有序推進規劃任務落實。細化目標任務。分年度細化本規劃確定的發展目標、主要任務、工作指標、實施進度和推進措施,明確牽頭單位、責任部門和工作責任,完善規劃評估體系,根據目標要求結合工作實際及時審慎調整目標。建立考核機制。各縣、市應結合自身情況編制符合本地發展實情的住房發展規劃,將住房發展規劃實施情況納入對各區(市)、縣政府和相關部門的考核內容,推動各區(市)縣政府和相關部門嚴格執行落實好規劃。充分發揮督查部門的監督作用,強化規劃執行監督檢查,保障規劃嚴格實施。健全信息平臺。按照“互聯網+”和大數據管理要求,通過大數據平臺實現部門間互聯互通、數據共享,建設智慧和諧、高效便民、公開公平的住房保障管理信息系統。鼓勵社會廣泛參與。加大宣傳力度,鼓勵社會公眾參與,營造良好社會氛圍。廣泛征求并聽取專家和公眾意見,科學民主決策,及時向社會公布規劃和年度實施計劃完成情況。充分發揮相關行業協會和中介組織的監督作用,加強行業自律,維護市場秩序。


第六章 附則

第二十三條 生效日期

本規劃自印發之日起實施


第二十四條 解釋權限

本規劃由襄陽市住房和城鄉建設局負責解釋。


2019-2023 年度襄陽市住房發展目標體系


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備注:其中空置存量推向租賃市場新增租賃住房無需新建。政策類住房由政府投資建設或籌集,公共租賃住房一部分由房地產項目免費配建,剩余的由政府投資建設籌集。




2019-2023 年度襄陽市住房發展年度計劃表

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2019-2023 年襄陽市區住房發展空間布局目標


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